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二手房交易价格评估有无法律依据

东江时报 2008-07-18 10:01:38.0 刘娟祝

　　日前，市民李先生遇到一件令他很纳闷的事情，卖一套二手房为什么要提供两次房产交易评估？为此记者采访了市房管局、财政局、地税局等相关部门。

　　市民

　　地税局要求评估银行也要求评估

　　市民李先生向记者讲述了事情的原委。近期，他以33万元卖了自己在市区江北的一套二手房，房子是卖给朋友，在开始的时候，并没有进行评估，在办理各项相关手续时，各个部门都要求他提供房产交易评估报告。

　　“我到地税局缴纳各项税费，办理手续的时候，地税局的工作人员告知需要提供评估报告。”李先生表示，当问及需要评估是否有依据时，工作人员均表示，只要是二手房交易都需要提供评估报告。

　　李先生经过走访各个部门了解到，二手房交易评估报告是房产价格的参考，各项税费的收取还是按照成交价格收取。

　　更让李先生不理解的是，当他的朋友由于购买此套房子到银行进行办理按揭手续时，银行方表示，为了减少银行的风险，银行要求李先生再到银行指定的评估所进行评估，这样进行两次评估就要花掉3000元左右的评估费。李先生很纳闷，本来是一套房子，既然有评估报告，为何还要求再作评估呢？

　　房管局

　　防止价格虚报具体情况要咨询地税局和财政局

　　对于二手房交易缴纳各项税费时，需提供房产交易报告的问题。市房管局相关工作人员表示，主要是防止房产交易价格虚报，影响到各项税率的合理缴纳。该人员表示，具体的问题可咨询地税局和财政局。

　　财政局

　　提供评估报告作为计税依据以后可能取消评估

　　财政局农业科相关工作人员告诉记者，契税条例规定房屋买卖的成交价格为契税的计税依据，但成交价格低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。目前市区二手房交易缴纳税费时，确实要求提供客观、公正的，能够反映该房产市场价格的评估报告。原因在于：目前二手房交易合同上填写的成交价格不能真实反映房产市场价格的现象较为普遍，征收部门又缺乏有效的监管手段，所以采取二手房交易提供评估报告作为计税依据的参考。待将来条件成熟，二手房交易最低计税价格方案制定后，视执行情况再作是否取消此措施的决定。

　　地税局

　　作为房价参考标准防止交易价格不真实

　　市地税局相关科室的工作人员告诉记者，卖房者在地税局缴纳个人所得税、营业税时，要有相关的评估报告，这主要是为了作为房价的一个参考标准。惠城区地方税务局工作人员也表示，要求纳税人提供房产交易评估报告主要是为了防止交易的价格跟市场价格相差甚远的情况出现。

　　银行

　　不在指定评估所评估则需进行二次评估

　　对于李先生提出已经办了一次评估，为何在银行贷款还需要做评估？中国工商银行惠州分行、中国建设银行惠州分行的相关工作人员均告诉记者，银行贷款给贷款人是需要承担一定风险的，所以银行必须了解贷款人的房子情况，因此需要进行评估。在评估时，为使评估所评估出来的价格更真实可靠，银行会对评估所信誉、人员、公平度等进行了解，形成评估所资料库，一般会要求贷款人到银行所认可的评估所进行评估。该人员告诉记者，如果贷款人提供的评估报告是银行所认可的评估所评估，并且评估时间在一年范围内，评估价格可以真实反映当时的市场价格，银行将不再要求贷款人再次进行评估。

　　物价局

　　评估费用收取有规定是否需要评估由各部门决定

　　李先生还质疑，二手房交易的评估费用收取是否合理？物价部门是否对此有规定？

　　市物价局收费管理科的相关负责人表示，目前二手房交易评估费收费标准，采用分档累进费率的形式收取相关费用，房屋总房价在100万元以下(包含100万元)，其评估费用为总房价的0.5%；房屋总房价在101万元以上至1000万元，评估费用为总房价的0.25%等，一共分有7个等级。评估所在收取费用的时候要按照规定收取，但至于是否需要评估，是各个部门根据自己需要和政策决定的，物价局无权管理。

　　律师

　　二手房交易价格评估缺乏法律依据

　　就二手房交易所需要进行的评估问题，广东金卓越律师事务所律师龙喜福分析，目前税务部门收取的房地产交易的契税，法律规定是按交易价格计税，没有要求按评估价格计税，而且实际操作过程中个人所得税等税种的收取都是按照交易价格来收取。当房屋成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。所以税务部门要求纳税人提供房产交易评估报告没有明确的法律依据。换句话说，地税部门认为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，地税部门有权参照市场价格核定。

　　对于银行要求评估的行为，龙喜福表示，除非银行有足够的证据证明贷款人提供的评估报告明显虚假，不能正常反映真实的市场价格，否则银行要求贷款人再次进行房产评估的做法缺乏法律依据。

　　名词解释

　　二手房贷款交易评估

　　据了解，目前较多城市二手房贷款交易一般要做两次评估：一次是由卖房人申请(即交易评估)，评估价格作为过户时缴纳税费的依据；另一次是买房人申请(即抵押评估)，评估价用于买房人向银行申请贷款用。

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