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开发商没违约要求退定金可以吗

大连晚报 2008-07-16 11:01:09.0

　　2008年夏季房交会刚落下帷幕，大连市律师网的几位律师应邀在大会上接受广大市民及房地产企业的法律咨询。记者就本次房交会反映出的情况采访了律师团，律师表示，一些购房者对房价拿不准有意解除合同、现实促销与实际房屋不符如何处理等问题在本次房交会上表现得较为突出。

　　前几年，关于认购书及诚意金的纠纷主要集中在开发商在价格猛涨时不履行认购书，将房屋另行出卖或要求提高价格签约上，本次房交会却出现了一个新的现象，一些购房者对房子价格拿不准，或对房屋实际情况不满意要求开发商返还诚意金或定金等。

　　大连市律师网马文龙律师指出，在开发商没有违约的情况下，购房人要求退回诚意金或定金是不当的。

　　[案例]

　　市民刘先生今年春季房交会上看中了在我市西安路附近的一处商品房，每平方米9000元，优惠价8800元/平方米，房屋面积111.9平方米，得房率70%多一点，定于2009年6月30日交房。

　　刘先生当时签订了认购书，交诚意金5万元。几个月来，刘先生吃不香睡不好，担心房子价格会有一个不平稳时期。因此，在夏季房交会第一天，刘先生到房交会现场转了大半天，虽说房价没有上涨，但是下半年房子价格却不明朗，他找到马文龙律师咨询，能否可以要求开发商退回已经交付的5万元诚意金。

　　[律师指点]

　　马律师指出，认购书不能等同于商品房买卖合同，在法律上认定为预约；关于违反认购书应如何承担责任各地法院认识不一，前几年是开发商违反认购书，不签正式商品房买卖合同的多，现在出现的却是购房人违反认购书，购房人不履行认购书。

　　购房人是否有权要回诚意金或定金呢？马律师认为，从实际情况看，如果购房人不同意按认购书约定的价格签正式商品房买卖合同，人民法院不宜直接判购房人强制履行签订定合同的义务，因为即使判决了，如果购房人不履行义务，人民法院也很难强制执行。

　　但是，如果购房人违反认购书约定的义务，不签订正式的商品房买卖合同，则无权要求开发商返还诚意金或定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购书、订购、预订等方式，收受买受人定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因，未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《担保法》第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。

　　在购房人承担定金罚责后开发商能否要求购房人赔偿损失呢？对此问题争议很大，如果开发商违反认购书不签订合同，法院会判决开发商承担缔约过失责任，除双倍返还定金或诚意金外，法院判令开发商承担违约责任。

　　应该说，购房人与开发商是平等民事主体，如果购房人违约，开发商有权要求购房人承担定金罚责，同时如果因违约行为造成损失，有权要求承担违约责任，但在定金与违约金并罚时，其数额应合理，应酌情减轻购房人的违约责任。

　　[案例]

　　李先生为结婚急需购买一处房屋，房交会上，他与母亲转了两天，看中某开发商开发的一处楼盘中，面积为57平方米的两室一厅房屋，并到现场看了该处房屋，对于价格，母子二人也很满意，决定购买。

　　第二天，按开发商的要求，母子二人带了3万元定金去了一家酒店签合同。当时，开发商的销售经理说，57平方米的房屋已经卖了，现在只剩下54平方米的，结构、户型与57平方米的一样，母子俩觉得还能省一万多元钱，就签订了合同，但没有到房子实地查看。

　　签过合同后，母子二人到房子查看，心凉了半截，本来客厅就不大，电梯间又凸在房屋的客厅内，更加显得拥堵，母子二人找销售经理要求退房，经理表示，退房可以，但不能退定金。

　　[律师指点]

　　大连市律师网律师蓝日扬指出，从法律上讲，李先生不能要求返还定金。因为这种情况无法认定为重大误解、显失公平，根据法律规定，当设计变更已经影响到房屋的户型、朝向、层高等变化时，面积误差少于3%时，购房人因不能实现合同的目的可以依据《合同法》第九十四条第（五）项的规定请求解除合同。

　　李先生所买的房屋就是54平方米，不存在面积差异，也很难认定电梯间在客厅内就会导致房屋无法使用，李先生很难要求解除合同。但是，依诚实信用原则，电梯间在客厅内会在一定程度上影响房屋使用功能，双方应平等协商，开发商从长远发展考虑，应允许购房人解除合同，并依诚信原则返还购房人定金，或者做一定程度的降价处理。

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