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　　《人民法院报》2008年2月26日(总第3855期)第6版中魏建国、杨慧文撰写的《房屋承租人优先购买权相关法律问题探析》一文(以下简称“魏杨一文”) 中，涉及局部房屋承租人优先购买权的某些观点，笔者认为大有可商榷之处。

　　一、房屋承租人先买权中的“同等条件”不应包含出租人与第三人的特殊利益关系。

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

　　对于“同等条件”如何理解，魏杨一文指出，在审判实践中出现两种观点：一是绝对同等说，即认为承租人的买受条件与第三人的买受条件绝对相同和完全一致；二是相对同等说，即认为承租人与第三人的买受条件大致相等。笔者认为，如何理解“同等条件”的含义，关键在于如何理解“同等”的含义。从字面上看，“同”就是“一样而没有差异”，“等”就是“数量或程度的相同”。按现代汉语词典的解释，“同等”就是“相同、一样”。既然是同等，也就是相同与一样，怎么还会出现绝对的相同、一样与相对的相同与一样的区别呢？如果说存在相对同等的话，那就是相对的相同与一样，也就是不完全的相同或者不完全的一样。这样的话，所谓的相对同等条件还能称得上是同等条件吗？显然不能。因而，把同等条件分成绝对同等与相对同等二种类别，无论如何在逻辑上是说不通的。正因如此，我国的法律、法规及司法解释就没有必要且事实上也没有对同等条件给予更具体详细的阐释。

　　更为错误的是，魏杨一文在赞同相对同等说的同时，继续延伸地把出租人与第三人之间“可能存在的特殊利益关系”也作为同等条件的内容，“如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的特殊身份及情感、特殊情况下购买者的资质等因素”，认为“法律在维护承租人先买权利益的同时，设立‘同等条件’的目的在于维护出租人利益”，并认为“房屋承租人先买权中的‘同等条件’不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些难以用客观金钱计算的特殊因素”

　　笔者认为，魏杨一文的上述观点在法律上是说不通的。

　　1、法律设立同等条件的目的并非单纯是为了维护出租人的利益。

　　假如，没有同等条件的约束，出租人在出卖租赁房屋时，就可能对要求购买租赁房屋的承租人提出比出卖给第三人更高的购买条件，那么承租人也只能依靠提供更优于第三人的购买条件才能获得购买权。在这种情况下，即使法律没有规定承租人享有先买权，承租人同样可以达到购买租赁房屋的目的。这样一来，承租人的先买权还有什么存在的必要呢？没有同等条件的约束，先买权就会形同虚设，毫无意义！看来，同等条件的目的并非像魏杨一文中所说“在于维护出租人的利益”，而是更加在于维护和保障承租人的先买权的实现。因此，从立法的出发点而言，设立同等条件的目的，既是为了维护出租人的利益，也是为了维护承租人的利益，并不单纯是为了维护出租人的利益。在维护出租人利益的同时，也维护了承租人的利益。

　　2、要从买卖法律关系的基本要素来考虑同等条件的内容究竟包括哪些方面的条件。

　　我们都知道，任何法律关系，均由法律关系主体、法律关系内容(权利义务)和法律关系客体三要素构成，房屋租赁买卖法律关系当然也不例外。作为买卖法律关系主体的出卖人（出租人）、购买人（承租人或第三人），无论是谁，其自身的主体身份不可能发生交易、交换，且无相互履行交付的可操作性，显然不在买卖双方的权利义务内容之中，这是无容置疑的。法律规定的租赁房屋买卖中的同等条件，应当就是针对人们日常所称的买卖条件而言，比如，买卖双方相互之间的具体权利、义务以及房屋的状况、范围等，具有双方相互履行交付的可操作性，是针对这一法律关系内容即买卖双方的权利义务而言，也就是不应包括与买卖主体的身份紧密相连的特殊因素。

　　而在魏杨一文中，竟然认为房屋承租人先买权中的同等条件，在转让价金之外，还必须考虑一些出租人与第三人之间可能存在的特殊身份及情感、特殊资质等因素，这些因素显然不是买卖法律关系中的权利或者义务，与买卖合同的内容无关。

　　3、同等条件的内容应当具有客观性。

　　魏杨一文提出，房屋承租人先买权中的“同等条件”不能简单等同于转让价格，在转让价金之外，还必须考虑一些难以用客观金钱计算的特殊因素，只有这样才能做到真正的公平、合理。这就是说，同等条件的内容可以不具有客观性。

　　在承租人的先买权中，同等条件无论如何属于买卖条件。而买卖条件属于买卖法律关系的内容，那么，同等条件当然也属于买卖法律关系的内容。也就是说，同等条件从本质上就是买卖双方权利义务的具体内容。作为买卖双方的民事权利义务，其约定必然赋有履行上的操作性。既然在履行上是可操作的，那么，必然具有客观性。如果买卖条件是主观性的，那么，在买卖合同签订后，买卖双方如何履行呢？如何衡量买卖双方的履约行为是否符合买卖合同的约定呢？如何判定一方的是否存在违约行为呢？不具有履行上的可操作性，还能称之为买卖条件吗？显然不能。因此，同等条件的内容应当是具有客观性的。

　　二、房屋局部承租人在出租人整体出卖房产时应当享有整体房产的先买权。

　　1、无论法律设置承租人对承租房屋的先买权是出于什么目的均不应影响房屋局部承租人主张整体房产的先买权。

　　魏杨一文列举了实践中对房屋局部承租人能否对出租人的整体房产行使先买权的三种观点之后，赞成同意其中的第三种观点，即认为“局部承租人的先买权应随着局部房屋与整体房产的关系而区别对待，既不能绝对化、孤立化，又不能恣意扩张。”其理由是：“因为法律设立承租人先买权的目的是减少买卖纠纷，减少交易风险和交易成本，便于房产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。如果无原则地允许局部承租人享有出租人整体房产的先买权，在众多承租人同时主张权利时必然会出现不可调和的矛盾，不仅不利交易秩序的稳定，而且如果禁止承租房产大部分的承租人享有先买权又不免有失公允。”

　　但是，法律规定承租人对承租房屋享有先买权，实际并非为了减少买卖纠纷，也不是为了减少房屋买卖交易风险和交易成本。相反，在实践中，出租人面对承租人这一权利的设置，在出卖租赁房屋时需要考虑承租人的先买权，增加了买卖的过程和环节，势必增加买卖纠纷，不可能减少买卖纠纷。如果说是为了减少交易风险和交易成本，那么，是为了减少房屋买卖交易的风险和成本，还是为了减少房屋租赁交易的风险和成本呢？显然，是为了减少房屋租赁交易的风险和成本。实际上，这一先买权的设置，是为了维护房屋租赁交易的秩序，保障承租人对租赁房屋的占有和使用，发挥承租人对租赁房屋最大的使用价值。正因如此，当出租人对出租房屋进行整体出卖时，承租人应当享有先买权。因此，无论法律设置承租人对承租房屋先买权是出于什么目的，均不影响房屋局部承租人主张整体房产的先买权。

　　2、无论局部房屋对整体房屋功效是否产生较大影响均不应影响房屋局部承租人主张整体房产的先买权。

　　魏杨一文认为，“在确认局部承租人能否主张整体房产的先买权时，应根据物尽其用的基本价值取向，适用公平原则和类推方法，对局部承租人享有整体房产的先买权进行限制，看局部的扩张对整体的功效是否足以产生较大影响。即：当局部能够相对独立而不影响整体功效的情况下，这种优先权就应处于独立地位，既不能被整体吸收而丧失先买权，也无权恣意扩张及整体；当局部相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下，这种优先权就不能独立存在，就应当被吸收。”这一观点主要存在下列三个问题。

　　其一，自相矛盾。既然认为禁止局部房屋承租人对整体房屋享有先买权有失公允，即肯定局部房屋承租人对整体房屋享有先买权，却又要对局部房屋承租人的这一权利给予限制，显然自相矛盾。同时，这一限制的原因，是出于“物尽其用的基本价值取向，适用公平原则和类推方法”。但是，在局部房屋承租人与第三人之间相比较，局部房屋承租人购买整体房屋就是没有物尽其用了吗？谁能确保局部房屋承租人以外的第三人购买整体房屋就能一定是物尽其用了呢？

　　其二，没有意义。如果出租人将房屋整体出卖给局部房屋承租人，还有必要讨论局部对整体的功效影响吗？凭什么把“局部的扩张对整体的功效是否足以产生较大影响”作为限制局部房屋承租人主张整体房产先买权的临界？显然，这是在假设房屋局部承租人未能整体购买房产时可能出现的房屋使用后果而得出的结论，也就是先有结论而后才有理由的说法。实际上，如果由房屋局部承租人整体购买房屋，就没有讨论局部对整体功效影响的意义。

　　其三，无法操作。在司法实践中，如何判定房屋局部与房屋整体的“相对独立”？如何判定房屋局部对房屋整体功效的“影响”甚至“较大影响”？如果按魏杨一文关于功效影响的说法，则无疑给司法办案人员留下随意裁判的自由空间，也就使得房屋局部承租人的先买权成为事实上的泡影，形同虚设。

　　3、对局部房屋承租人主张整体房屋先买权给予限制的缘由只能来源于其他局部承租人。

　　我们知道，任何人主张任何权利，均不得损害他人的权利，也不得影响他人行使权利。当某一民事主体主张权利，而对他人的权利可能造成影响或者妨害时，就必须给予必要的限制。这就是说，对某一民事主体权利的限制，不应来源于该民事主体自身，而只能来源于该权利对他人权利的妨碍。显然，作为局部房屋承租人的先买权，不可能对第三人造成任何权利的妨碍。

　　但是，当整体房屋存在众多局部承租人时，在出租人出卖整体房屋的情况下，各个局部房屋承租人依法均可享有先买权，而且当局部房屋承租人均主张整体房屋先买权时，就会出现各个局部房屋承租人的先买权发生冲突的局面。这时，才有必要对局部房屋承租人对整体房屋的先买权给予限制。也就是说，只有在众多局部房屋承租人各自主张整体房屋先买权时，才能在众多局部房屋承租人之间相互比较，根据局部与整体之间的关系，对其中的部分局部房屋承租人的先买权给予限制。

　　笔者认为，这种限制应当按下列两种情形分别进行：

　　其一，各局部房屋承租人所承租的面积占整体房屋面积的比例各不相同。在这种情况下，借用魏杨一文所说，为“便于房产的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值”，要看局部对整体之功效产生的影响，按照各局部房屋承租人占整体房屋面积的比例大小，依次优先。即局部承租面积占整体房屋面积的比例越大，整体先买权越大，优先顺序在前；局部承租面积占整体房屋面积的比例越小，整体先买权越小，优先顺序在后。

　　其二，各局部房屋承租人所承租的面积占整体房屋面积的比例相同。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释［2004］16号）》第十六条第二款规定：“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”根据这一规定，实际包括三层法律意义，一是各先买权人之间的先买权可以同时存在，二是各先买权人的先买权之间存在先后顺序，三是遇到先买权顺序相同的多个先买权人主张先买权时以抽签方式决定买受人。当整体房屋存在多个局部房屋承租人，而且各个局部房屋承租人所承租的面积占整体房屋面积的比例相同时，各局部房屋承租人的先买权顺序也就相同，无法分出先后。在这种情况下，应当参照最高人民法院的上述规定，以抽签方式决定买受人。

　　4、各局部房屋承租人共同主张整体房屋先买权应当给予允许。

　　在现实的社会生活中，各局部房屋承租人所承租的面积占整体房屋面积的比例无论是否相同，可能出现局部房屋承租人共同主张整体房屋先买权，从而形成共同购买后共同享有房屋所有权的状况。各局部房屋承租人的这种先买权的主张，对他人的先买权没有形成任何损害，因而不应给予任何限制。因此，各局部房屋承租人共同主张整体房屋先买权应当给予允许。当然，如果各局部房屋承租人共同主张先买权时，存在先买条件意愿不一致时，则仍应按照上述原则，按条件意愿相同的各承租人先买权叠加后的比例大小，确定优先顺序，从而确定买受人。

　　三、出租人与第三人办理的房产过户登记应否撤销的问题。

　　魏杨一文提出：“实践中，出租人与第三人形成的房屋买卖合同被宣告无效后，双方之间办理的房屋过户登记应否撤销，有两种不同观点：第一种认为，买卖关系无效，房屋过户登记当然应予撤销；第二种认为不应撤销。”而魏杨一文认为：“对于出租人与第三人办理的房屋过户登记应否撤销，要从综合考虑经济效益与社会秩序稳定的价值角度，分不同情况区别对待”

　　笔者认为，出租人与第三人形成的房屋买卖合同被宣告无效后，双方之间办理的房屋过户登记毫无疑问应当予以撤销。因为，房屋产权的过户登记，本质上就是房屋所有权的转移登记，这一登记本来就是基于出租人与第三人的房屋买卖关系（合同）办理的，没有合法有效的房屋买卖关系（合同），就不会发生房屋产权过户登记问题。既然出租人与第三人形成的房屋买卖合同被宣告无效，那么，房屋登记行政管理部门根据双方无效的房屋买卖合同办理的房屋产权过户登记，就成为无源之水，无本之木，自然归于无效，当然应当予以撤销。再说，房屋产权过户登记，是一种具体行政行为，根据依法治国、依法行政的原则，必须根据证据确凿且合法有效的房屋所有权转移的法律事实而进行登记，否则就是错误的行政行为。既然明知是错误的房屋产权转移行政登记行为，毫无疑问应当予以撤销。
　　　　
　　（作者：佘丰胜，浙江光正大律师所。Email:wzss138@163.com）

［责任编辑　刘耀堂：yaotangl@126.com］

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