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《物权法》案例分析

海天教育 2008-04-29 09:50:13.0

　　【案例】

　　甲与乙房地产开发公司签订协议，以50万的价格购买乙公司已开工、但还未完工的远景花园商品房一套。合同签订后，双方到登记部门办理了预告登记手续。该项目建成后，甲与乙公司共同到登记部门办理了过户登记。随后甲搬进该房居住，但发现房产证上的姓名与登记部门的登记不一致，登记簿上误登记成了其弟弟的名字，于是向登记部门申请变更，但遭到其弟的拒绝，遂起纠纷。同时，甲也因该栋楼的维修费用、垃圾处理等与邻居发生纠纷，还因小区停车位与开发商发生纠纷。

　　【问题】

　　根据《中华人民共和国物权法》，回答下列问题。

　　1.甲与乙公司办理的预告登记有何法律效力？

　　2.甲所居住的该房屋产权应以哪一登记为准？为什么？

　　3.甲向登记部门主张异议登记，以解决与其弟之间的纠纷，该异议登记的效力如何？在异议有效期内其弟可否将该房出售给第三人？

　　4.甲欲向银行贷款，可否将该房屋作为抵押财产？

　　5.该栋房屋要进行重大修缮，谁有权决定？甲如果不同意修缮应提起何种诉讼来维护自己的权利？

　　6.如何确定小区规划范围内、但不属于业主共有用地的车位所有权、使用权的归属？

　　7.甲的房屋能否改作商业经营用房？为什么？

　　【答案及解析】

　　1. 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　2.如甲能举证证明不动产登记簿确有错误外，以房产证为准；否则以登记簿为准。

　　3.限制其弟处分该房屋，但异议登记后甲在十五日内不起诉，异议登记失效；不可。

　　4.不可。

　　5.专有部分占该栋楼总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意决定；请求法院撤销该决定。

　　6.乙公司与小区业主通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应首先满足业主的需要。

　　7.原则上不能，但在遵守法律、法规以及管理规约，并经有利害关系的业主同意后可以。

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